村居法律顧問業務專業委員會（2019年12月）

發布時間：2020-03-23　瀏覽數：7,389

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廣州出新規明確宅基地確權登記原則，

2015年7月15日后的農村違建不能“轉正”

12月6日，廣州市規劃和自然資源局發布了《關于加強我市農村住宅建設管理的實施意見（征求意見稿）》（下稱《實施意見》）。該文件旨在推動農村住宅建設規范化管理、便捷化服務。文件明確了存量宅基地房屋確權登記原則：2010年1月1日起至2015年7月14日已建成的農村住宅，符合一定條件的，有望補辦用地手續后予以確權登記。2015年7月15日后建成的農村住宅，按現行相關法律法規處理。

五種情形不可申建農村住宅

《實施意見》在人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，進一步明確一戶一宅認定方式，不以戶籍分戶登記作為宅基地分配的前置條件，創新采取多戶合建、提前預支建設村民公寓式住宅、宅基地及住房置換城鎮住房等方式多渠道保障農村村民實現戶有所居。

對于“一宅”的認定，《實施意見》提出由村民自行向村社申報，經村社組織在村內進行公示后無異議的，由村社出具意見，并報鎮人民政府或街道辦事處審核確認。各區人民政府要按照“以成員認定、以戶取得”的原則，進一步完善以戶為單位取得宅基地分配資格的具體條件和認定規則，不以戶籍分戶登記作為宅基地分配的前置條件。

對于符合分戶建房條件，但未分開居住的，其實際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計面積標準，且實際使用的建筑面積沒有超過分戶后建房合計建筑面積標準的存量住宅，視為多戶合并建房，可認定為“一戶一宅”。家庭可分戶戶數大于等于村民及其家庭成員名下的宅基地房屋數量的（含合法登記的宅基地及地籍調查登記的未經審批的農村住宅總數量），可認定為“一戶一宅”。

《實施意見》明晰了“一戶一宅”負面清單。存在以下情形之一的，不得申請新建農村住宅或購買村民公寓式住宅：

1.不符合分戶條件的；

2.存在“一戶多宅”情形的；

3.將原有住宅出賣、出租、贈與他人的；

4.家庭可分戶戶數小于村民及其家庭成員名下的宅基地房屋數量的（含合法登記的宅基地及地籍調查登記的未經審批的農村住宅總數量）。

5.違反“建新拆舊”政策，未將舊宅基地退回給集體經濟組織的。

2015年7月15日后建成的農村住宅按現行法規處理

《實施意見》尊重歷史，進一步優化明確存量宅基地房屋確權登記原則。明確1987年《土地管理法》實施前已建成的農民住宅，至今未擴建或翻建的，由村報鎮街審核同意后確權登記；明確1987年《土地管理法》實施后按照是否有合法的宅基地使用權來源材料進行分類，對于符合一戶一宅的，結合建成時間，面積標準等按程序予以確權登記。

1.1986年12月31日前已建成的農村住宅，至今未擴建或翻建的，經村社同意并公示無異議的，由村報鎮街審核同意后，予以確權登記。

2.有合法的宅基地使用權來源材料，1987年1月1日起至1998年12月31日已建成的農村住宅，經村社同意并公示無異議的，經鎮街確認符合建房面積標準的，按實測房屋面積予以確權登記；1999年1月1日起至2015年7月14日已建成的農民住宅，經村社同意并公示無異議的，經鎮街確認符合“一戶一宅”和建房面積標準的，按實測房屋面積予以確權登記。

3.無合法的宅基地使用權來源材料，未經批準占用土地建設的農村住宅。

1987年1月1日起至1998年12月31日已建成的農村住宅，符合分配宅基地建房資格，經村社同意并公示30日無異議的，鎮街確認符合“一戶一宅”和建房面積標準的，經區規劃資源部門對土地使用情況核實后，予以確權登記。

1999年1月1日起至2009年12月31日已建成的農村住宅，符合分配宅基地建房資格，經村社同意并公示30日無異議的，鎮街確認符合“一戶一宅”和建房面積標準的，經區規劃資源部門對土地和規劃進行核實后予以確權登記。

2010年1月1日起至2015年7月14日已建成的農村住宅，未納入城市更新三年行動計劃、年度計劃范圍，符合分配宅基地建房資格，經村社同意并公示30日無異議的，鎮街確認符合“一戶一宅”和建房面積標準的，需補辦用地手續，經區規劃資源部門對土地和規劃進行核實后予以確權登記。

4.符合確權登記的農村住宅，建房面積超過“一戶一宅”建房標準的，按照標準規定的面積予以確權登記，超過部分在登記簿和權屬證書附記欄中注明不作為權屬面積登記，在以后家庭新增分戶時，作為新增住宅面積予以確權。

5.存量宅基地房屋的建房面積標準由各區人民政府依據轄區歷史施行政策確定。2015年7月15日后建成的農村住宅，按現行相關法律法規處理。

新批宅基地建筑面積不超過280平方米

《實施意見》進一步明確了農村宅基地建房標準。新批準農村宅基地每戶建筑基底面積控制在80平方米以內，建筑面積控制在280平方米以內，建筑層數不超過3層，根據功能需要可以增設梯間和功能用房，3層部分建筑高度≤11米，設梯間和功能用房的建筑高度≤14米。新建住房必須按照已經批準的規劃圖紙建設，不得擅自改變規劃。對于村民已有證的原有宅基地房屋的拆建、改建，可按照總建筑面積≤280平方米，限高≤14米的控制要求，按原用地面積進行建設。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，各區可根據轄區實際制定建筑層數、建筑高度控制標準。

對于村民公寓式住宅建設標準，《實施意見》明確提出，村民公寓式住宅建設首先要考慮歷史欠房戶和新增分戶需求，因地制宜、集中布局，體現節約集約用地和方便生產生活的原則，按照城市居住小區標準進行集中建設。每戶村民可以選擇1套或者多套公寓式住宅，每戶總申請的建筑面積控制在280平方米以內。村民公寓式住宅建設應考慮在首層或地下為每戶另外安排一個農機（車輛）停放位置和工具設備房。在村民公寓式住宅建設中，可預留部分住房作為本村新增分戶申請住宅時使用，在未分配前必須以村、社（以投資建設主體確定）為業主進行確權登記，嚴禁出售給本村以外的人員或組織機構。

根據《實施意見》，為鼓勵村民集中“上樓”居住，加快城鎮化進程，經區人民政府審核批準，可以按照其宅基地上已經確權發證的符合規定的住房面積1:1的比例，在相鄰區域置換成拆遷安置房：宅基地住房確權面積小于280平方米的，超出確權面積部分按安置房建設成本價交納費用后進行置換，置換總面積最多不超過280平方米；宅基地住房確權面積超出280平方米的部分，可予以相應的貨幣補償，貨幣補償標準由各區制定。

來源：南方報業傳媒集團南方+客戶端