對最高人民法院〈關于建設工程價款優先受償權問題的批復〉若干法律問題的探討

發布時間：2005-05-13　瀏覽數：14,882

該文榮獲廣州市律師協會2003年度“理論成果二等獎”

〖案情簡介〗
    2001年3月，孫某某與廣州某某房地產開發公司簽訂《商品房買賣合同》，購買該公司開發的×湖山莊×室。孫某某已付清95％的房款76萬元，開發商也將房屋交付給孫某某使用。但開發商一直拖延不辦預售登記和過戶手續。2002年7月，孫某某向法院起訴，請求開發商補辦預售登記手續，并為其辦理房產證。在訴訟過程中，孫某某才得知該房在出售時已抵押給工商銀行廣州某支行，并辦理了抵押登記，由于開發商未將孫某某交付的購房款交給銀行以清償債務，銀行一直未涂銷抵押登記。而且，該房還于2002年5月，因開發商與承包人的建筑工程款糾紛，被廣東省高級人民法院查封并準備拍賣抵債。2003年6月，孫某某向法院起訴，請求解除《商品房買賣合同》，并要求開發商返還已付購房款、賠償損失，支付已付購房款一倍的賠償金，并請求確認其對涉案房產的拍賣所得享有優先受償權。2003年9月，廣州市天河區人民法院一審判決解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》，開發商向孫某某返還購房款76萬元、賠償損失，并承擔60萬元的賠償責任，但對于優先受償權問題，則表示可在執行階段予以解決。

〖評析〗
    最高人民法院法釋（2002）16號《關于建設工程價款優先受償問題的批復》（以下簡稱《批復》）對于承包人的建設工程價款優先受償權作出了司法解釋。其中，承包人工程價款優先受償權的法律性質、該優先受償權能否對抗未辦預售登記但已付全部或大部分房款的消費者以及抵押權的實現順序問題，在理論界和司法實踐中均存在相當大的爭議。本案即是涉及這幾方面法律問題的一個典型案例，值得深入探討。

    一、承包人工程款優先受償權的法律性質
    關于承包人工程款優先受償權的法律性質，主要有兩種不同意見：
    其一是認為該權利是法定抵押權。例如，梁慧星教授認為此權利屬于抵押權是“立法的原意” ；廣東省高級人民法院民一庭則認為該權利符合抵押權的法律特征，“它從屬于建筑商的主債權即工程價款取得權，不以建筑商占有該建筑物為享有優先受償權的要件，即使建筑物已竣工交付發包人，建筑商仍享有優先受償權，并且不因建筑物的毀損、滅失而消失，具有不可分性和物上代位性，因此，在性質上應為法定抵押權”。
    其二是認為該權利是法定優先權。筆者贊同這種觀點。理由是：
首先，法定優先權是指由法律直接規定的債權人享有的優先受償權。是法律對特定債權賦予的特別保護。各國法律規定的優先權包括公益費用優先權、勞工工資優先權、醫療費用優先權等。我國法律體系中也有法定優先權的概念和規定，例如，《海商法》規定的船舶優先權、《民用航空器法》規定的航空器優先權等。《合同法》第二百八十六條規定“建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償”，即以法律形式明確賦予承包人以建設工程款優先權，這不是什么“立法原意”可以曲解的。
    其次，法定優先權基于法律直接規定產生，而抵押權則是基于當事人直接約定而產生。實踐中，承包人與開發商直接約定工程款優先受償權的情況幾乎不存在，若將承包人的優先受償權解釋為抵押權，其來源何在呢？
再次，法定優先權不需要登記，而抵押權未經登記不得對抗第三人。我國《海商法》規定的船舶優先權無需登記，《合同法》二百八十六條也沒有規定承包人的優先受償權需要登記。實踐中，承包人的優先受償權也沒地方可以辦理登記。而《擔保法》第四十一條規定，以土地、房產等抵押的，應當辦理抵押登記。如果將承包人的優先受償權解釋為抵押權，而又不需要登記，顯然是自相矛盾的。
    最后，根據《擔保法》第五十四條的規定，抵押權的一般實現順序是：已登記的先于未登記的受償、都登記的按登記先后順序受償、均未登記的按合同生效時間先后順序受償。如果認為承包人的工程款優先受償權也是抵押權，那就應當按照以上順序受償，又如何能認定一定優于其他的抵押權呢？

    二、“消費者”的含義
 《批復》第二條規定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人”。《批復》中“消費者”的含義，與《消費者權益保護法》中“消費者”的含義相同，即“為生活消費需要購買、使用或者接受服務”的自然人。
    筆者認為，這一規定將為經營需要而購買商品房者排除在適用范圍之外，似有不妥。因為那些購買商鋪、寫字樓作為經營之用的個人，同樣也處于弱勢地位，與購買住宅者并無本質的區別；而且，在多數情況下，他們的經營利益就是生存利益，二者緊密結合，更加需要保護。因此，將適用范圍僅限于“消費者”，是《批復》的不足之處。

    三、承包人工程款優先受償權能否對抗未辦預售登記但已付全部或大部分房款的購房人
    《批復》中的“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后”，應當區分三種情況加以分析。
第①種是購房人已交付全部或大部分購房款，商品房已辦理過戶，購房人已取得該商品房的房地產證。在此情況下，購房人對商品房享有完整的所有權，承包人的工程款優先受償權當然不能，實踐中也無法對抗購房人的所有權。
    第②種是購房人已交付全部或大部分購房款，商品房預售合同已經辦理預售登記。在此情況下，購房人對商品房享有經過公示、可以對抗第三人的所有權請求權，承包人的工程款優先受償權不能對抗購房人。在司法實踐中，表現為法院不能將商品房仍作為開發商的財產予以查封拍賣。
    第③種是購房人已交付全部或大部分購房款，但商品房預售合同并未辦理預售登記。本案即屬于這種情況。有的學者認為，消費者作為商品房買受人，無非兩種情況：一是商品房所有權已經轉移給消費者，其標志是消費者已經有了房屋所有權證書；二是商品房的所有權沒有轉移給消費者，但預售合同已經辦理了登記。 筆者認為，這種見解值得商榷。實踐中普遍存在購房人簽訂了預售合同、支付全部或大部分房款（有的甚至已經交付使用），但預售合同卻尚未辦理登記的情況，不能忽視和否認此時購房人作為消費者的法律地位。而且，最高人民法院的解釋只是采用了“已付全部或者大部分房款的消費者”的提法，并未將辦理房地產證或預售登記作為對抗承包人優先受償權的條件，從法律解釋學的角度看，也應理解為適用于未辦理預售登記的購房人。
    最高人民法院的《批復》是否適用以及如何適用于第③種情況，學界存在很大的爭議，司法實踐中也往往態度不一。要回答這一問題，首先要明確在未辦預售登記的情況下，已付全部或者大部分房款的購房人對商品房究竟享有什么權利。多數意見認為，此類購房人對商品房僅享有對開發商的合同債權。 筆者認為，除了合同債權外，購房人享有的以下兩種權利（或利益）是不應被忽視的：
    其一是購房人通過履行支付購房款這一主要合同義務而取得的房屋所有權的期待權。
    其二是在房屋已經交付購房人使用的情況下，購房人因此而享有的所有權最重要的權能—占有。占有，系指對物事實上的控制與支配。基于占有之事實，占有人可以對抗他人的侵占與妨害。此類購房人對于商品房之占有，是基于法律行為而產生，是有權占有、善意占有、和平占有。這種占有，既賦予購房人對商品房的所有權以外部表征，具有一定的公信力；又使購房人在事實上享有對商品房的控制和支配權，從而使購房人對開發商的債權物權化，或者說使購房人對開發商的債權得到了加強。
    有學者認為，僅基于上述兩點，并不足以排除開發商之債權人對商品房的強制執行。 筆者對此也認同。但是，以筆者從事房地產法律實踐工作的經驗，實踐中購房人付了巨額購房款且已經入住多年，卻因開發商的過錯和欠承包人工程款導致房屋被查封拍賣，最后落個房財兩空的情況可謂屢見不鮮。勿庸諱言，這就是我國目前房地產市場突出存在的嚴重問題，在一定程度上也成了影響社會穩定的因素之一。此類購房人是否就不應或者無法得到法律的有效保護呢？筆者認為并非如此。
    首先，從最高人民法院的《批復》及最近出臺的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等可以看出，最高人民法院在處理商品房糾紛案件時，明顯表現出維護消費者利益、保護弱勢群體的指導精神，學界對此也頗為認同，有學者甚至提出了“消費者的生存利益理應優于承包人的經營利益”和“保護消費者的利益有利于維護社會穩定”的理念。根據這一指導思想，此類購房人理應得到法律的有效保護。
其次，在司法實踐中，若商品房已經辦理房產證和預售登記，法院均確認去不屬于開發商的財產，承包人根本不可能申請法院查封，也就不存在其優先受償權對抗購房人之可能；只有未辦理預售登記的商品房，才可能因未經公示而被法院仍作為開發商的財產查封拍賣抵債。因此，這種情況是最經常發生也最需要適用《批復》以保護購房人利益的，否則最高人民法院《批復》中的有關規定就只是一句毫無意義的空話而已。
    再次，《城市商品房預售管理辦法》第十條規定：“預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理預售登記”。可見，辦理預售登記是開發商的法定義務，可實踐中開發商是否及時辦理預售登記，房管部門能否按期辦妥預售登記，購房人根本無法掌握和監督。如果因開發商乃至房管部門未及時辦理預售登記，使得購房人喪失就該商品房對抗承包人優先受償權的權利，這顯然有違《民法通則》第四條規定的公平原則。
    那么，究竟應該如何保護此類購房人的權利呢？筆者認為，這一問題完全可以在現有法律框架內得到解決，那就是在執行階段賦予此類購房人購房款返還請求權以優先受償權。
    最高人民法院法釋（1998）15號《關于人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第88條第二款規定：“多個債權人的債權種類不同的，基于所有權和擔保物權而享有的債權，優先于金錢債權受償”。購房人對開發商的購房款返還請求權，系基于其對該房產的所有權（或至少是所有權的期待權）而產生，是一種物權化的債權；而承包人對開發商的工程款給付請求權，系基于一般債務關系產生。因此，若商品房已被承包人申請法院查封，購房人有權以合同目的不能實現為由解除合同、請求返還購房款，且有權優先于承包人從該商品房的拍賣所得中優先受償。
    但購房人的這種優先權也要受到一定的限制，這表現在：
    其一，優先受償的對象只能是所購買的商品房，對于開發商的其他財產，購房人不得優先于承包人受償。
    其二，優先受償的范圍只能是請求返還的購房款，對于所受到的損失、雙倍賠償金部分，則不得優先受償。

    四、抵押權的實現順序
    本案的一個特殊性還在于，商品房在出售給購房人和辦理預售登記之前就辦理了抵押。因此，在該商品房上還存在著銀行的抵押權。這一抵押權也應當受到法律的保護，這就產生了不同權利之間的沖突問題，需要合理的平衡解決。
    最高人民法院《批復》第一條規定：“……建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權”。既然承包人的優先受償權優于抵押權，承包人的優先受償權又不得對抗已付全部或者大部分房款的購房人，能否據此推論出抵押權也不得對抗購房人呢？   
    在商品房已經辦妥過戶手續、購房人取得房地產證，以及預售合同已經辦理登記的情況下，購房人享有房屋的所有權或者所有權請求權。承包人的工程款優先受償權無法對抗購房人，該商品房上也并不存在工程款優先受償權。《批復》中“承包人優先受償權優于抵押權”的規定實際上無從適用。但是，如果該商品房上還設定有抵押權，那么根據抵押權的物上追及效力，抵押權并不因所有權的轉移而受到影響，故此時購房人對商品房的所有權或所有權請求權仍要受到抵押權的限制，不能簡單地得出抵押權也不能對抗購房人的結論。
    而在預售合同未辦理登記的情況下，承包人的工程款優先受償權、抵押權和購房人的購房款返還請求權三者并存。筆者認為，此時就可以從《批復》的規定中，直接推論出抵押權不得對抗購房人。在執行中就該商品房拍賣所得的清償順序應該是：購房人－承包人－抵押權人。

    作者對本文享有著作權，未經許可不得侵犯。