建筑物區分所有權制度在房地產糾紛中的適用

發布時間：2003-11-06　瀏覽數：7,048

隨著城市化進程的推進，城市的人中越來越密集，高層建筑由于占地少，能有效緩解居住壓力，而受到人們的青睞。一幢建筑物為多人所有，不同的民事主體就其購買的房屋享有單獨的所有權，這樣就突破了傳統民法中“一物一權”之規定一物上往往有多個所有權。于是，建筑物區分所有權制度作為一項重要的物權制度，直接關系到業主的切身利益而受到關注，我們來看以下案例： 案例一：某小區業主突然發現自己所住樓宇的外墻上懸掛了大幅招牌，不僅影響了美觀，而且還擋住了部分住住戶的光線。經與物業管理公司多次協商無果。遂以侵權為由將開發商告上法院，要求拆除招牌，恢復原狀。 案例二：某小區物業管理公司擅自將小區的門衛室出租給他人做小賣部，業主們認為自己在購房時已分攤了門衛室的建筑面積，門衛室應屬于所有業共同所有，未經各所有人一致同意，他人無權出租。為此，業主訴至法院，要求停止侵害。 此類房產糾紛案件涉及到的就是建筑物區分所有權的問題，盡管我國已出臺了《城市房地產管理法》、《城市新建小區物業管理辦法》、《城市異產毗連房屋管理規定》等法律、法規，但對于業主權利的規定尚不夠具體明確。在區分建筑物所有權、使業主在物業管理費用的承擔上，共有部分的使用上，沒有明晰的規范可依據。 建筑物區分所有權與一般房屋產權相比，最大的區別在于建筑物區分所有權是一項集合性權利，因為享有專有部分所有權的多個業主們在一建筑物內，還存在必須由其共享的共有部分所有權。建設部《城市異產毗連房屋管理規定》第二條規定：“本規定所稱異產日比連房屋，系指結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑，而為不同所有人所有的房屋”。《物權法草案建議稿》第90條規定：“建筑物區分所有權，是指數人區分一建筑物而專有其一部，就專有部分有單獨所有權，并就該建筑物及其附屬物的共同部分，除另有約定外，按其專有部分比例共有的建筑所有權，”據此，可以認為建筑物區分所有權的權利范圍包括專有有部分所有權和共有部分所有權（即二元論說）。 （一）專有部分所有權 所謂專有，是指具有構造上及使用上的獨立性，并能夠成為所有權客體的那部分。構造成上具有獨立性，又稱物理上具有獨立性，是指在建筑物的構造上可以被區分開，少與建筑物其它部分完全隔離，專有人可以排他的，獨占的予以使用的建筑物部分。使用上的獨立性，又稱機能上的獨立性，應根據建筑物的不同用途予以判定，主要看上否有獨立的出入口和符合建筑物使用目的的內部專用設備。 建筑物的專有部分就是與其它專有部分或公用部分以墻壁、天花板、地板相間隔而形成的一定的空間部分，關于專有部分的范圍，有四種不同的觀點：第一種觀點：壁心說。此說認為，專有部分是達到墻、柱、天花板、地板等境界部分厚度的中心線。此說在房屋建筑面積的計算上廣泛采用。第二種觀點：空間說。此說認為專有部分限于由墻壁、地板、天花板所圍成的空間部分，而墻壁、地板、天花板則為共有部分。根據此說，每個人擁有的只是房屋的空間，既使在墻壁上釘了一個釘子，也會構成對他人所有權的侵犯。第三種觀點，最后粉刷表層說。該說認為專有部分包含壁、柱等境界部分表層之粉刷部分即墻體等屬于共有部分，最后粉刷表層是專有部分。第四種觀點：壁心與最后粉刷表層說。該說系對上述三種觀點之折衷的產物。認為在有關建筑物的維持。管理關系上，專有部分僅包含墻壁、天花板、地板等境界表層粉刷部分。在買賣等外部關系上，專有部分達到墻壁、天花板、地板等境界部分厚度之中心線，這種學說較適合我國的國情，已為大多數人認可。 （二）共有部分所有權 所謂共有，是指區分所有人所擁有的除專有部分以外的建筑物其他部分及不屬于專有部分的附屬物，共用部分可分為法定共有部分和約定共部分。法定共有部分，指構造上，利用上沒有獨立性的建筑物及設備，如樓梯，共用出入口，屋頂等。約定共有部分：指根據當事人之約定，而成為共有的部分。如小區的門衛室、室外車庫等。 《物權法草案建議稿》第94條規定：“區分所有建筑物周圍、上下外墻面、樓頂平臺及防空避難室等非依法令規定并經區分所有權人會議決議、區分所有權人或專有部分占有，不得變更其構造、顏色、使用目的及設置廣告物”。據此，可以看出建筑物外墻不屬于專有部分，建筑的附屬物依約定系共有的話，亦不屬于專有部分，應歸全體區分所有人共有。非經全體區分所有權人同意，不得隨意使用、處分。否則區分所有權人有權請求恢復其對權利人的行使。因此，案例一、案例二中外墻懸掛廣告牌，出租門衛室的行為侵犯了業主全體對共有部分的所有權的物業公司，應停止侵害，造成損失的，還應賠償由此而造成的損失。 由于福利分房的取消，不少業主往往要傾其所有以購得一套住宅。房屋的所有權究竟有多大，關系到每一個人的切身利益。即將出臺的物權法對建筑物區分所有權制度的規定，將會使業主的權利得到更加充分的保護。